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El Gobierno autonómico prepara cambios para dar respuesta a los residentes de complejos turísticos y plantea que puedan quedar fuera de la explotación alojativa cuando se acredite el uso residencial consolidado. Los ayuntamientos tendrán un papel clave y la medida no supondrá una regularización automática de todos los inmuebles.
Puerto Radio | Canarias | Actualidad turística y residencial
El Gobierno de Canarias quiere abrir una nueva vía para abordar uno de los problemas que llevan años afectando a propietarios de inmuebles situados en complejos turísticos del archipiélago: la convivencia entre la utilización de los apartamentos como residencia habitual y una ordenación urbanística y turística concebida para el alojamiento vacacional.
La consejera de Turismo y Empleo, Jéssica de León Verdugo, defendió el pasado 20 de octubre, durante una intervención en el Parlamento de Canarias, que la futura regulación turística debe tener en cuenta la realidad de quienes llevan décadas viviendo en estos inmuebles. La Consejería trabaja en medidas dirigidas a los propietarios que hayan consolidado el uso residencial de sus propiedades, con el objetivo de que puedan quedar fuera de la explotación turística cuando corresponda.
El anuncio abre una nueva etapa en el debate sobre la residencialización de los complejos turísticos. No obstante, conviene subrayar una cuestión fundamental: el Gobierno ha expresado su voluntad de buscar una solución normativa, pero todavía será necesario conocer el contenido definitivo de las medidas, sus requisitos y el procedimiento que se establezca para cada supuesto.
En diferentes zonas turísticas de las islas existen apartamentos cuyos propietarios los utilizan como vivienda habitual, pese a que los complejos en los que se encuentran fueron concebidos o están sujetos a condiciones vinculadas al alojamiento turístico.
La situación plantea una cuestión que va más allá de la titularidad privada de un inmueble. Tener una propiedad no significa necesariamente que cualquier uso pueda desarrollarse sin limitaciones: la utilización de una edificación debe ajustarse a la normativa aplicable, a las autorizaciones exigibles y al planeamiento urbanístico correspondiente.
En determinados complejos, el paso del tiempo ha consolidado una realidad residencial que convive con la configuración turística original. Por ello, la respuesta administrativa requiere analizar las circunstancias de cada inmueble y determinar si el uso que se viene desarrollando cuenta con respaldo urbanístico suficiente o si resulta necesario adoptar medidas para encauzar su situación.
La Consejería considera que esta realidad debe tenerse en cuenta al actualizar la legislación turística. El propósito es encontrar una respuesta que permita afrontar situaciones prolongadas durante años, sin dejar de respetar las competencias municipales ni las condiciones legales que regulan los usos del suelo.
La posición expresada por la consejera parte de la necesidad de adaptar la regulación a una realidad que, según el Gobierno autonómico, se ha mantenido durante décadas en determinados complejos de apartamentos turísticos.
Durante su intervención parlamentaria, De León defendió el compromiso de revisar la normativa cuando esta no ofrece una respuesta adecuada a las situaciones existentes. «No nos gusta la ley, cambiémosla, es nuestro compromiso», afirmó.
La declaración refleja la intención de impulsar una solución desde el ámbito legislativo. Sin embargo, no equivale a anunciar que todos los residentes podrán permanecer automáticamente en sus apartamentos bajo un régimen residencial reconocido, ni que desaparezcan las obligaciones que puedan derivarse de la normativa vigente.
La futura regulación deberá concretar qué circunstancias se consideran suficientes para reconocer un uso residencial consolidado, qué documentación podrá exigirse y qué administraciones deberán intervenir. Hasta que se conozcan esas condiciones, los propietarios no deberían interpretar el anuncio como una autorización general para modificar el uso de sus viviendas.
Uno de los elementos centrales de la propuesta es la colaboración entre el Gobierno de Canarias y los ayuntamientos. Los municipios tienen competencias en materia de ordenación urbanística y conocen las características de los complejos turísticos, el planeamiento vigente y las circunstancias concretas de los inmuebles ubicados en sus respectivos territorios.
Por ese motivo, la Consejería considera imprescindible contar con las administraciones locales para estudiar las distintas situaciones y comprobar si los usos residenciales consolidados pueden reconocerse conforme al marco urbanístico aplicable.
La intervención municipal puede resultar decisiva a la hora de acreditar las condiciones urbanísticas de un inmueble. No todos los apartamentos situados en una misma zona tienen necesariamente la misma situación administrativa, por lo que no sería correcto aplicar una solución idéntica sin examinar los antecedentes y las circunstancias de cada caso.
El procedimiento que finalmente se establezca deberá aportar seguridad jurídica tanto a los propietarios como a las comunidades de propietarios y a los operadores turísticos que puedan verse afectados por la convivencia de diferentes usos dentro de un mismo complejo.
Durante su intervención en la Cámara autonómica, Jéssica de León hizo referencia a una sentencia fechada el 5 de octubre de 2026, que, según explicó, vuelve a poner de relieve el papel de los ayuntamientos en la acreditación de los usos residenciales.
La referencia judicial se enmarca en el debate sobre las competencias administrativas y los requisitos que deben cumplirse para reconocer la utilización residencial de inmuebles ubicados en ámbitos turísticos.
Para informar con precisión sobre el alcance de esta resolución, es necesario distinguir entre la interpretación que la consejera realizó en el Parlamento y el contenido literal de la sentencia. Sin el texto judicial completo no procede atribuirle conclusiones más concretas ni afirmar que haya reconocido de forma general el derecho de todos los propietarios a residir en apartamentos turísticos.
En cualquier caso, la posición defendida por el Ejecutivo autonómico es que la solución debe tener en cuenta la ordenación urbanística municipal y las particularidades de cada inmueble.
La respuesta a los residentes se integra en un proyecto de actualización del marco normativo turístico canario. Según la información facilitada por la Consejería, la futura ley pretende unificar y reorganizar aspectos actualmente regulados por la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, y la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de Renovación y Modernización Turística de Canarias.
El objetivo es disponer de una regulación adaptada a los desafíos actuales del destino, en un contexto en el que el turismo constituye una actividad económica estratégica, pero también mantiene una relación directa con el territorio, el mercado residencial y la calidad de vida de la población.
Entre las materias que se pretende abordar figuran la renovación de los establecimientos alojativos, la sostenibilidad, la calidad de la oferta turística y la ordenación de los usos del suelo turístico.
La cuestión residencial ocupa un espacio relevante en este debate porque obliga a conciliar diferentes intereses: el derecho de propiedad, el cumplimiento de la ordenación urbanística, la actividad empresarial turística y las necesidades de las personas que han establecido su hogar en estos complejos.
El reto será definir un marco que ofrezca seguridad jurídica, respete las competencias de cada administración y permita abordar las situaciones consolidadas sin confundir la residencia habitual con la explotación comercial de un alojamiento turístico.
Esta es la principal pregunta que deberán responder las nuevas medidas. La intención anunciada por el Gobierno es establecer mecanismos que permitan atender a quienes hayan consolidado el uso residencial de sus propiedades y determinar en qué condiciones pueden quedar fuera de la explotación turística.
Sin embargo, el resultado dependerá de la regulación que finalmente se apruebe y de la situación concreta de cada inmueble. La antigüedad de la residencia, por sí sola, no debe presentarse como garantía automática de regularización.
Entre los aspectos que previsiblemente será necesario examinar se encuentran la clasificación urbanística del suelo, el planeamiento municipal, las licencias y autorizaciones que correspondan y los antecedentes administrativos del inmueble. La documentación exigible y el procedimiento concreto deberán confirmarse una vez se conozca el texto aplicable.
Por tanto, los propietarios afectados deberán permanecer atentos a las novedades legislativas y, cuando sea necesario, consultar con los servicios municipales de urbanismo o con profesionales especializados para conocer las posibilidades que ofrece su situación particular.
La futura regulación también pretende abordar otras situaciones relacionadas con los usos alojativos en suelo turístico, entre ellas las viviendas vacacionales ubicadas en estos ámbitos.
Aunque ambos asuntos están relacionados con la ordenación del alojamiento, no deben confundirse. Una persona que utiliza un inmueble como residencia habitual se encuentra ante una situación distinta de la de un propietario que comercializa estancias turísticas de corta duración.
La regulación deberá establecer cómo se encajan los diferentes usos dentro del planeamiento y qué condiciones corresponden a cada actividad. La finalidad anunciada es ordenar estas situaciones y compatibilizar la actividad turística con las necesidades de la población residente.
En consecuencia, la reforma no debe interpretarse como una autorización general para convertir apartamentos turísticos en viviendas residenciales ni como una modificación automática de las condiciones de las viviendas vacacionales.
La elaboración de la futura ley ha contado con un proceso de participación pública. Según los datos comunicados por la Consejería, la consulta pública se abrió en julio de 2025 y se celebraron cinco mesas de trabajo con las dos universidades públicas canarias.
El proceso permitió reunir un total de 705 aportaciones, que forman parte del trabajo desarrollado para preparar la nueva regulación.
La participación de distintos agentes resulta relevante en una reforma que afecta a un sector estratégico para la economía de las islas y que tiene implicaciones sobre la ordenación del territorio, la actividad empresarial y la vida cotidiana de numerosos residentes.
No obstante, el número de aportaciones no debe confundirse con el número de propietarios afectados ni con un recuento de personas que hayan solicitado una regularización residencial. Se trata de contribuciones recogidas durante el proceso de elaboración normativa.
El anuncio del Gobierno de Canarias sitúa de nuevo en el centro del debate la situación de quienes llevan años residiendo en apartamentos situados en zonas turísticas. Para estas personas, el desarrollo de la futura ley será determinante a la hora de conocer qué alternativas legales existen y qué requisitos deberán cumplir.
La colaboración municipal, la acreditación del uso residencial y la adaptación del marco turístico serán aspectos fundamentales del proceso. También será necesario conocer el calendario de tramitación y el alcance definitivo de las medidas antes de poder evaluar sus consecuencias prácticas.
Por ahora, el mensaje es claro: el Ejecutivo autonómico quiere buscar una salida a una realidad que se prolonga desde hace décadas, pero la solución todavía deberá concretarse jurídicamente. El alcance de los cambios dependerá del texto que finalmente se tramite y de su aplicación a cada inmueble.
La evolución de esta reforma será especialmente relevante en los municipios turísticos de Canarias, donde la actividad alojativa y el uso residencial conviven desde hace años y donde la seguridad jurídica constituye una de las principales cuestiones pendientes.
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