La Justicia respalda la capacidad del Ayuntamiento para limitar nuevas viviendas vacacionales en determinadas zonas por razones de interés general, acceso a la vivienda y convivencia vecinal
El Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) ha respaldado las medidas incluidas en el Plan General de Ordenación de Pájara para regular la implantación de viviendas vacacionales en el municipio, al considerar que las limitaciones establecidas están suficientemente justificadas por motivos de interés general, entre ellos la protección del parque residencial, la dificultad de acceso a la vivienda y los problemas de convivencia derivados de la presión turística.
La resolución judicial desestima el recurso presentado por la sociedad Alquilermínimo SL contra la aprobación definitiva de la denominada Modificación Menor B del Plan General de Ordenación de Pájara, aprobada en septiembre de 2023, y confirma la validez de la regulación urbanística impulsada por el Ayuntamiento sureño.
El planeamiento urbanístico puede limitar las viviendas vacacionales
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJC recuerda en su sentencia que los ayuntamientos tienen competencias para ordenar los usos del suelo y regular la implantación de alojamientos turísticos y viviendas vacacionales dentro de su territorio.
Según recoge el fallo, esta potestad municipal se ve reforzada por el debate existente en Canarias sobre los efectos del alquiler vacacional y por las iniciativas legislativas impulsadas por el Gobierno autonómico para regular esta actividad.
Los magistrados consideran que las restricciones establecidas por el Ayuntamiento de Pájara responden a criterios razonables y proporcionados, descartando que exista arbitrariedad en la planificación urbanística aprobada.
Prohibidas en varias zonas residenciales del municipio
El Plan General de Pájara es uno de los primeros documentos urbanísticos de Canarias que aborda de forma específica el fenómeno de las viviendas vacacionales.
La normativa establece que no podrán implantarse nuevas viviendas vacacionales en áreas residenciales de Pájara, Toto, Cañada del Río, La Lajita, La Lajita 2000, Morro Jable y la Ampliación de Morro Jable.
En otras zonas residenciales, turísticas o residencial-turísticas, la actividad podrá desarrollarse únicamente si cumple una serie de requisitos relacionados con las características de la parcela, el equipamiento mínimo exigido y los límites establecidos para cada ámbito urbanístico.
Las viviendas vacacionales ya existentes e inscritas en el registro turístico mantienen su actividad, ya que el objetivo del Ayuntamiento no es eliminar este modelo de alojamiento, sino ordenar su crecimiento futuro.
Pájara sufre una fuerte presión sobre el mercado de la vivienda
Uno de los argumentos principales que respaldan las restricciones es la situación del mercado inmobiliario en el municipio.
La sentencia recoge que Pájara atraviesa un fuerte tensionamiento residencial, derivado de la dificultad para acceder a una vivienda permanente en un contexto marcado por la elevada dependencia económica del turismo.
Según la resolución, el crecimiento de las viviendas vacacionales ha reducido parte de la oferta destinada al alquiler de larga duración, contribuyendo al aumento de precios y dificultando el acceso a la vivienda para la población residente.
El fallo menciona expresamente localidades como La Lajita y Morro Jable, donde la expansión de este tipo de alojamientos ha tenido una incidencia significativa sobre el mercado residencial.
La Justicia rechaza los cuatro argumentos del recurso
La empresa demandante planteó cuatro motivos para intentar anular la modificación urbanística, todos ellos rechazados por el Tribunal.
Entre otras cuestiones, cuestionó la independencia entre el órgano ambiental y el Ayuntamiento durante la tramitación del expediente, la evaluación de alternativas contempladas en el documento ambiental, el alcance de la modificación urbanística y la legalidad de las limitaciones impuestas a las viviendas vacacionales.
La Sala concluye que ninguna de estas alegaciones acredita irregularidades suficientes para invalidar el procedimiento ni las decisiones adoptadas por el Consistorio.
Además, destaca que la memoria del Plan General desarrolla de forma extensa los objetivos urbanísticos, ambientales y sociales perseguidos, justificando adecuadamente las medidas aprobadas.
Interés general, vivienda y convivencia vecinal
El TSJC subraya que cualquier restricción a las viviendas vacacionales debe estar debidamente motivada y superar criterios de proporcionalidad, necesidad e idoneidad.
En este caso, considera acreditadas razones de interés general como:
- La protección del parque de viviendas residenciales.
- La garantía del derecho de acceso a la vivienda.
- La reducción de conflictos de convivencia en edificios residenciales.
- La ordenación equilibrada del desarrollo turístico.
Los magistrados concluyen que el Ayuntamiento de Pájara no pretende expulsar la actividad vacacional, sino establecer una regulación adaptada a las características de cada zona y compatible con la realidad social y territorial del municipio.
Una sentencia que refuerza la planificación urbanística municipal
La resolución judicial supone un importante respaldo para la estrategia urbanística desarrollada por el Ayuntamiento de Pájara y para la capacidad de los municipios canarios de regular la implantación de viviendas vacacionales mediante sus instrumentos de planeamiento.
Aunque la sentencia todavía puede ser recurrida, el fallo avala que las administraciones locales puedan adoptar medidas destinadas a proteger el acceso a la vivienda, garantizar la convivencia vecinal y compatibilizar la actividad turística con las necesidades de la población residente.